唐山市商品房預售資金監(jiān)管辦法公開征求意見

唐山市住房和城鄉(xiāng)建設局

關于就《唐山市商品房預售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》

公開征求意見的通知

為促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護商品房交易雙方的合法權益，規(guī)范商品房預售資金監(jiān)督管理，依照國家相關規(guī)定,我局牽頭修訂了《唐山市商品房預售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》，現向社會公開征求意見。公眾可在2023年2月18日前，通過以下途徑和方式提出意見：

一、通過電子郵件將意見發(fā)送至：fdcscglc@163.com，郵件主題請注明“《唐山市商品房預售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》公開征求意見”。

二、通過信函方式將意見寄至：唐山市路北區(qū)北新東道31號住房和城鄉(xiāng)建設局房地產市場管理處，并請在信封上注明“《唐山市商品房預售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》公開征求意見”字樣。

三、將有關意見傳真至0315-2821552。

唐山市住房和城鄉(xiāng)建設局

2023年1月18日

附件:

唐山市商品房預售資金監(jiān)管辦法

（征求意見稿）

第一條 為促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護商品房交易雙方的合法權益，規(guī)范商品房預售資金的監(jiān)督管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《唐山市房地產交易管理條例》《住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行、銀保監(jiān)會關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16 號）《最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12 號）等相關規(guī)定，結合實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內申請商品房預售許可的項目，其預售資金的收存、支出、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。

本辦法所稱商品房預售資金，是指購房人支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款等各種款項。

第三條 唐山市住房和城鄉(xiāng)建設局是商品房預售資金監(jiān)管的行政部門，負責全市商品房預售資金監(jiān)管工作監(jiān)督和指導，并負責路南區(qū)、路北區(qū)的商品房預售資金監(jiān)督管理工作；其他縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門是當地商品房預售資金監(jiān)管的行政部門，負責管轄區(qū)域內的商品房預售資金監(jiān)督管理工作。

市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政部門確定的商品房預售資金監(jiān)管機構（以下簡稱監(jiān)管機構）具體負責商品房預售資金監(jiān)管的日常工作。

中國人民銀行唐山市中心支行（以下簡稱人行唐山市中心支行）負責指導商業(yè)銀行做好商品房預售資金監(jiān)管賬戶(以下簡稱監(jiān)管賬戶)管理工作。

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會唐山監(jiān)管分局（以下簡稱唐山銀保監(jiān)分局）負責對商業(yè)銀行預售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。商業(yè)銀行負責對監(jiān)管賬戶收支情況的日常監(jiān)管。

第四條 市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政部門會同人民銀行分支機構、銀保監(jiān)部門通過公開招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務水平等因素，確定能夠承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行(以下簡稱監(jiān)管銀行)，建立監(jiān)管銀行名錄，并報上一級住房和城鄉(xiāng)建設行政部門，同時通過門戶網站予以公示。每兩年監(jiān)管銀行名錄應當通過公開招標方式重新確定一次。

第五條 全市應用商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)對商品房預售資金實施網絡化管理。監(jiān)管系統(tǒng)與商品房網簽備案系統(tǒng)聯網，辦理商品房買賣合同網簽時，商品房預售資金應當按要求同步存入監(jiān)管帳戶。

第六條 房地產開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可前，應當在監(jiān)管銀行名錄中自主選擇商業(yè)銀行，開立監(jiān)管賬戶,并按照一次商品房預售許可申請對應一個賬戶的原則，由監(jiān)管機構、監(jiān)管銀行、房地產開發(fā)企業(yè)三方簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議，逐步推行協(xié)議電子化和電子簽章。

預售資金監(jiān)管協(xié)議示范文本由唐山市住房和城鄉(xiāng)建設局、人行唐山市中心支行、唐山銀保監(jiān)分局共同制定。

第七條 商品房預售資金，應當全部直接存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構對監(jiān)管額度內資金實行重點監(jiān)管，優(yōu)先保障工程建設。

監(jiān)管額度是指監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設等相關建設資金額度。

監(jiān)管額度標準由市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門組織相關專業(yè)機構結合行政區(qū)域、建筑結構、用途等因素綜合測定，并定期調整公布。

采用裝配式建筑技術且符合裝配式建筑評價標準的，或者采用被動式超低能耗建筑技術建造的商品房項目，其項目預售資金監(jiān)管額度降低20%。

采用全裝修交房標準的商品房，全裝修資金監(jiān)管額度以全裝修合同金額為依據，房地產開發(fā)企業(yè)未提供全裝修合同金額的，以市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門公布額度為準。

第八條 商品房預售資金監(jiān)管期限自核發(fā)商品房預售許可證開始，至辦理房屋所有權首次登記后止。

采用被動式超低能耗建筑技術建造的商品房項目,在監(jiān)管額度內資金中留存5%，在房屋竣工交付滿兩年后，解除監(jiān)管。

房地產開發(fā)企業(yè)為其購房人提供住房公積金貸款擔保的商品房項目，在超出監(jiān)管額度的資金中留存住房公積金貸款總額的3%，作為階段性保證金，用于代償住房公積金逾期貸款。住房公積金貸款對應的商品房辦理不動產抵押登記或者結清貸款后，解除監(jiān)管。

第九條 房地產開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可時，應當在預售方案中明確預售資金監(jiān)管方案，并提交預售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預售資金監(jiān)管方案應當包括以下內容：

（一）當事人的名稱、地址；

（二）監(jiān)管項目的名稱、坐落位置；

（三）監(jiān)管賬戶名稱、賬號；

（四）監(jiān)管項目范圍；

（五）項目監(jiān)管額度內資金使用計劃和額度；

（六）商品房預售資金的收存、支出、使用方式；

（七）違約責任；

（八）爭議解決方式；

（九）其他需要說明的情況。

第十條 住房和城鄉(xiāng)建設行政部門應當在商品房預售許可證上注明商品房預售資金監(jiān)管機構、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶和賬號。

預售商品房買賣合同中應當包括商品房預售資金監(jiān)管機構、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶和賬號事項。

第十一條 房地產開發(fā)企業(yè)應當將商品房預售資金監(jiān)管相關規(guī)定告知購房人，并在銷售現場顯著位置公示預售資金監(jiān)管協(xié)議。

第十二條 房地產開發(fā)企業(yè)不得直接收存房價款。購房人應當按照商品房買賣合同約定的付款時間，將全部購房款或者首付款存入監(jiān)管賬戶。購房人采用商業(yè)貸款或者住房公積金貸款方式購買商品房的，貸款合同中應當將監(jiān)管賬戶作為到賬賬戶，放款機構應當將購房貸款全部直接轉入監(jiān)管賬戶。

第十三條 預售資金按辦理預售許可證的樓棟提取,監(jiān)管賬戶內資金達到監(jiān)管額度后，房地產開發(fā)企業(yè)可以通過監(jiān)管系統(tǒng)申請?zhí)崛〕�出監(jiān)管額度的資金。未辦理買賣合同備案的商品房對應的預售資金不得提取。

第十四條 監(jiān)管額度內資金按照工程建設進度分節(jié)點按比例提取，提取節(jié)點及比例分別為：

（一）監(jiān)管項目建成層數達到規(guī)劃設計總層數三分之一申請用款的，提取數額不超過監(jiān)管額度的25%;

（二）監(jiān)管項目建成層數達到規(guī)劃設計總層數的二分之一申請用款的，提取數額累計不超過監(jiān)管額度的30%;

（三）監(jiān)管項目主體結構封頂申請用款的，提取數額累計不超過監(jiān)管額度的45%;

（四）監(jiān)管項目主體圍護結構完成申請用款的，提取數額累計不超過監(jiān)管額度的55%；

（五）監(jiān)管項目內外裝修全部完成申請用款的，提取數額累計不超過監(jiān)管額度的75%；

（六）監(jiān)管項目室外工程全部完成申請用款的，提取數額累計不超過監(jiān)管額度的90%；

（七）監(jiān)管項目通過竣工驗收后申請用款的，提取數額累計不超過監(jiān)管額度的95%；

（八）監(jiān)管項目通過竣工驗收備案后申請用款的，提取數額累計不超過監(jiān)管額度的97%;

（九）監(jiān)管項目辦理房屋所有權首次登記后，全額提取剩余的監(jiān)管資金。

采用被動式超低能耗建筑技術建造的商品房項目，在房屋竣工交付滿兩年后，以套為單位全額提取留存的監(jiān)管資金。

留存住房公積金階段性保證金的商品房項目，按照住房公積金管理部門相關規(guī)定提取資金。

第十五條 全裝修監(jiān)管額度內資金提取節(jié)點及比例分別為：

（一）監(jiān)管項目全裝修工程完成二分之一申請用款的，提取數額不超過全裝修監(jiān)管額度的40%;

（二）監(jiān)管項目全裝修工程全部完成申請用款的，提取數額累計不超過全裝修監(jiān)管額度的90%;

（三）監(jiān)管項目通過竣工驗收后申請用款的，提取數額累計不超過全裝修監(jiān)管額度的95%;

（四）監(jiān)管項目通過竣工驗收備案后，提取剩余的全裝修監(jiān)管資金。

第十六條 房地產開發(fā)企業(yè)申請確認監(jiān)管額度內資金提取節(jié)點，應當向監(jiān)管機構提交申請，并按節(jié)點分別提供以下材料：

（一）建成層數達到規(guī)劃設計總層數的三分之一, 提交建設、施工、監(jiān)理單位三方出具的工程進度證明以及不拖欠工程款和農民工工資證明文件；

（二）建成層數達到規(guī)劃設計總層數的二分之一，提交建設、施工、監(jiān)理單位三方出具的工程進度證明以及不拖欠工程款和農民工工資證明文件；

（三）主體結構封頂，提交建設、施工、監(jiān)理單位三方出具工程進度的證明以及不拖欠工程款和農民工工資證明文件；

（四）主體圍護結構完成，提交建設、設計、施工、監(jiān)理單位四方出具的主體結構分部工程驗收記錄以及不拖欠工程款和農民工工資證明文件；

（五）內外裝修全部完成，提交建設、施工、監(jiān)理單位三方出具的工程進度證明以及不拖欠工程款和農民工工資證明文件；

（六）室外工程全部完成，提交建設、施工、監(jiān)理單位三方出具的工程進度證明以及不拖欠工程款和農民工工資證明文件；

（七）通過竣工驗收，提交經工程質量監(jiān)督部門核實的《建設工程竣工驗收報告》以及不拖欠工程款和農民工工資證明文件；

（八）通過竣工驗收備案，提交《建設工程竣工驗收備案表》以及不拖欠工程款和農民工工資證明文件；

（九）房屋所有權首次登記，提交首期住宅專項維修資金交存證明（由于購房人原因未交存部分除外）和房屋所有權首次登記證明。

采用被動式超低能耗建筑技術建造的商品房項目，提交滿兩年的房屋交付確認單。

留存住房公積金階段性保證金的商品房項目，提交住房公積金管理部門出具的終止階段性擔保責任證明材料。

第十七條 房地產開發(fā)企業(yè)申請確認全裝修監(jiān)管額度內資金提取節(jié)點，應當向監(jiān)管機構提交申請，并按節(jié)點分別提供以下材料：

（一）全裝修工程完成二分之一，提交建設、施工、監(jiān)理單位三方出具的工程進度證明以及不拖欠工程款和農民工工資證明文件；

（二）全裝修工程全部完成，提交建設、施工、監(jiān)理單位三方出具的工程進度證明以及不拖欠工程款和農民工工資證明文件；

（三）通過竣工驗收，提交經工程質量監(jiān)督部門核實的《建設工程竣工驗收報告》以及不拖欠工程款和農民工工資證明文件；

（四）通過竣工驗收備案，提交《建設工程竣工驗收備案表》以及不拖欠工程款和農民工工資證明文件。

第十八條 監(jiān)管機構應當自受理申請之日起2個工作日內進行審核，并完成工程形象進度的現場查勘，符合辦理條件的，通過監(jiān)管系統(tǒng)出具監(jiān)管額度內資金提取節(jié)點電子確認書，并將相關電子信息推送給監(jiān)管銀行；不符合條件的，出具不予確認通知書。

第十九條 監(jiān)管銀行應當依據監(jiān)管機構出具的監(jiān)管額度內資金提取節(jié)點電子確認書和推送的相關電子信息，于當日撥付房地產開發(fā)企業(yè)申請?zhí)崛〉念A售監(jiān)管資金。

第二十條 監(jiān)管銀行應當按照商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議約定的時間和方式，將監(jiān)管賬戶內的相關信息匯總后，提供給監(jiān)管機構。

第二十一條 預售項目需變更監(jiān)管銀行的，應當由房地產開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行先向住房和城鄉(xiāng)建設行政部門提出申請。變更期間，住房和城鄉(xiāng)建設行政部門暫停該項目網上簽約。

項目暫停網上簽約后，房地產開發(fā)企業(yè)應當與原監(jiān)管銀行解除監(jiān)管協(xié)議，重新選定監(jiān)管銀行，開立新監(jiān)管賬戶，簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議；項目已銷售的，還應當向全部購房人及購房貸款銀行告知監(jiān)管銀行變更情況，并將原監(jiān)管賬戶內資金全部轉入新開立的監(jiān)管賬戶，撤銷原監(jiān)管賬戶。上述事項辦理完成后，房地產開發(fā)企業(yè)應當持以下材料到住房和城鄉(xiāng)建設行政部門辦理變更手續(xù)，住房和城鄉(xiāng)建設行政部門恢復該項目網上簽約：

（一）變更監(jiān)管銀行申請；

（二）解除監(jiān)管協(xié)議；

（三）新簽訂的監(jiān)管協(xié)議；

（四）已告知購房人監(jiān)管銀行變更情況的證明材料；

（五）已告知購房貸款銀行監(jiān)管銀行變更情況的證明材料；

（六）新監(jiān)管銀行出具的資金轉入新監(jiān)管賬戶的證明材料；

（七）原監(jiān)管銀行出具的原監(jiān)管賬戶撤銷的證明材料；

（八）住房和城鄉(xiāng)建設行政部門要求的其他材料。

第二十二條 預售資金監(jiān)管期間，發(fā)生房地產開發(fā)企業(yè)名稱變更、項目轉讓等情形的，房地產開發(fā)企業(yè)需辦理預售資金監(jiān)管相關變更手續(xù)。

第二十三條 房地產開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同，監(jiān)管賬戶內資金未達到監(jiān)管額度時，由監(jiān)管賬戶按照該套商品房到賬金額退還房價款；監(jiān)管賬戶內資金達到監(jiān)管額度時，由監(jiān)管賬戶按照所在樓棟監(jiān)管額度內資金提取剩余比例退還相應房價款，其余房價款由房地產開發(fā)企業(yè)自行退還。由監(jiān)管賬戶退還房價款時，由房地產開發(fā)企業(yè)與購房人共同或者由購房人持解除商品房買賣合同的生效法律文書向監(jiān)管機構提出退款申請，再憑監(jiān)管機構通過監(jiān)管系統(tǒng)出具的退款電子確認書和推送給監(jiān)管銀行的相關電子信息，向監(jiān)管銀行辦理結算退款手續(xù)，相應房價款應當自辦理退款手續(xù)后2個工作日內退還購房人。

第二十四條 對符合條件的房地產開發(fā)企業(yè)，在監(jiān)管賬戶內資金達到監(jiān)管額度后，可憑銀行出具的保函置換相應金額的監(jiān)管額度內資金。

保函銀行應當為非監(jiān)管銀行，出具保函應為見索即付保函。保函銀行在保函期限內承擔不可撤銷的連帶責任，不能以任何理由對抗索賠請求。

監(jiān)管銀行應當對保函銀行上級行的授權文件、保函銀行出具的見索即付性保函的合法性、擔保及賠付能力、金額及期限等情況進行審核。

第二十五條 監(jiān)管賬戶內資金未達到剩余工程建設節(jié)點監(jiān)管額度時，房地產開發(fā)企業(yè)因支付工程建設相關費用或農民工工資困難，存在社會矛盾風險隱患，確需使用預售資金支付相應費用的，可以向監(jiān)管機構提出書面用款申請，經監(jiān)管機構審核同意后，直接將監(jiān)管資金撥付到施工單位賬戶或者農民工工資專用賬戶，累計撥付數額不超過首次撥款時監(jiān)管賬戶余額的30%。

第二十六條 房地產開發(fā)企業(yè)辦理房屋所有權首次登記（被動式超低能耗商品房還需竣工交付滿兩年，留存住房公積金階段性保證金的商品房還需終止階段性擔保責任）后，應當書面告知監(jiān)管機構。監(jiān)管機構于2個工作日內核實相關情況，經核實，情況屬實的撤銷對監(jiān)管賬戶的監(jiān)管，并通過監(jiān)管系統(tǒng)通知監(jiān)管銀行終止對監(jiān)管賬戶的監(jiān)管。

第二十七條 監(jiān)管機構應當每年將監(jiān)管銀行履行協(xié)助監(jiān)管協(xié)議情況、商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議履行情況及房地產開發(fā)企業(yè)預售資金使用情況通報住房和城鄉(xiāng)建設行政部門和同級人民銀行。

第二十八條 監(jiān)管銀行應當嚴格按照預售資金三方監(jiān)管協(xié)議，指定專人負責預售資金監(jiān)管工作，做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與監(jiān)管機構進行對賬，發(fā)現房地產開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內資金問題的，應當立即停止撥付并告知監(jiān)管機構，監(jiān)管機構要及時作出處理。

人民法院保全、執(zhí)行商品房預售資金的，監(jiān)管銀行應當在1個工作日內書面告知監(jiān)管部門，并嚴格執(zhí)行《最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）和《河北省高級人民法院、河北省住房和城鄉(xiāng)建設廳、中國人民銀行石家莊中心支行關于規(guī)范法院凍結商品房預售資金支取流程的通知》（冀高法〔2022〕37號）。

其他有關部門對商品房預售資金監(jiān)管賬戶進行凍結和扣劃的，監(jiān)管銀行有義務證明商品房預售資金及監(jiān)管賬戶的性質，并及時書面告知監(jiān)管機構。

第二十九條 監(jiān)管銀行未經監(jiān)管機構核實同意擅自撥付監(jiān)管額度內資金的，應當負責追回資金；無法追回的，依法承擔相應賠償責任。

第三十條 違反本辦法第十二條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管賬戶外收取房價款、或者以收取其他款項為名變相收取房價款的，不予網簽合同，由縣級以上人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，停止銷售活動，并處監(jiān)管賬戶外已收取房價款百分之一以上百分之三以下的罰款；逾期不改正的或者繼續(xù)違法銷售的，處監(jiān)管賬戶外已收取房價款百分之五以上百分之十以下的罰款，情節(jié)嚴重的，暫停該房地產開發(fā)企業(yè)在本市全部房地產開發(fā)項目的網上簽約，并將其違法違規(guī)行為予以公示，記入企業(yè)誠信檔案。

放款機構未將購房貸款按規(guī)定轉入監(jiān)管賬戶的，由相關行業(yè)監(jiān)管部門責令限期改正，并依法處理。

第三十一條 有下列情形之一的，住房和城鄉(xiāng)建設行政部門應當書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付監(jiān)管賬戶內的全部商品房預售資金，并啟動應急措施，協(xié)調相關部門監(jiān)督監(jiān)管賬戶內資金的使用：

（一）房地產開發(fā)企業(yè)存在拖欠工程款、農民工工資情況；

（二）房地產開發(fā)企業(yè)存在嚴重違法違規(guī)行為，影響工程建設的；

（三）預售項目存在嚴重質量問題或發(fā)生質量事故的；

（四）預售項目未按期交付或存在不能按期交付風險的；

（五）未按照規(guī)定使用商品房預售資金的；

（六）其他違反商品房預售資金監(jiān)管的行為。

第三十二條 勘察單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預售資金的，由住房和城鄉(xiāng)建設行政部門依法依規(guī)將其違規(guī)行為記入企業(yè)誠信檔案，并依法對相關責任單位和責任人予以處理。

第三十三條 監(jiān)管銀行有下列情形之一的，由相關行業(yè)監(jiān)管部門做相應處理；情節(jié)嚴重的，自發(fā)現之日起，不得開展新的商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務。

（一）未按規(guī)定審核用款申請，撥付預售資金的；

（二）發(fā)現房地產開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)收存預售資金行為，未及時報送住房和城鄉(xiāng)建設行政部門的；

（三）未按預售資金監(jiān)管系統(tǒng)數據接口規(guī)范傳輸數據的；

（四）違反賬戶管理規(guī)定的行為；

（五）其他違反預售資金監(jiān)管規(guī)定的行為。

第三十四條 商品房預售資金監(jiān)管的行政部門、監(jiān)管機構和工作人員以及監(jiān)管銀行工作人員在預售資金監(jiān)管工作中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為的，由有關部門依法依紀追究責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十五條 本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期五年�！短粕绞猩唐贩款A售資金監(jiān)管辦法》（唐政發(fā)〔2021〕5號）同時廢止。